Quels sont vos droits en tant que locataires ou propriétaires au Costa rica.

Au Costa Rica, il existe une loi régissant les relations entre le propriétaire et le locataire pour deux situations spécifiques :

1) Lors de la location de maisons, d'appartements ou de condos

2) Lors de la location d'un bien à des fins commerciales, industrielles ou professionnelles. Cette loi sur la location est en vigueur depuis 1995, avec seulement quelques modifications depuis lors. Il a un certain nombre de règles différentes pour des situations similaires, donc connaître les détails peut être d'une grande aide pour les expatriés qui se trouvent de part et d'autre de la relation propriétaire ou locataire.

D'une manière générale, nous pouvons mentionner que les règles suivantes sont appliquées aux contrats de location immobilière mentionnés ci-dessus :

• Le contrat peut être verbal ou écrit. Pour des raisons évidentes, un accord écrit est toujours préférable pour clarifier les obligations spécifiques de chaque partie.

• La loi établit une durée minimale de 3 ans, ce qui signifie qu'un locataire qui remplit dûment ses obligations peut légalement rester pendant la période de temps, peu importe ce que dit le contrat. Si le contrat a une durée supérieure à trois ans, la durée la plus élevée prévaut.

• Les services publics doivent être payés par le locataire. Le propriétaire est responsable de couvrir les taxes foncières locales ainsi que la taxe sur les maisons de luxe, le cas échéant. Dans le cas des copropriétés, il est très important d'établir qui est responsable de payer les frais de HOA et si le prix de location inclut cela ou non.

• Les propriétaires sont tenus d'être enregistrés auprès du ministère des impôts -Hacienda- et de fournir des factures électroniques à leurs locataires. Le non-respect de cette règle peut entraîner des amendes fiscales pour les propriétaires.

• Avec le nouveau plan fiscal récemment approuvé, tous les contrats de location de maisons, d'appartements et similaires dont le paiement mensuel est supérieur à 1,5 salaire de base - actuellement 646 500 colons ou 1 078 $ environ - devront payer une taxe de vente de 13 %.

• Si le titre de propriété est transféré au nom d'un nouveau propriétaire, le locataire a le droit de rester jusqu'à la fin du contrat. Les expulsions ne peuvent pas être demandées en cas de changement de propriétaire.

• Les améliorations nécessaires dues à l'utilisation normale et au passage du temps doivent être couvertes par le propriétaire. Les améliorations dues aux dégâts causés, ou à l'abus des lieux, sont à la charge du Locataire.

• Les locataires doivent obtenir l'autorisation du propriétaire afin d'apporter des modifications à la structure ou d'effectuer des améliorations permanentes. Toutes les améliorations permanentes apportées par le locataire font automatiquement partie de la propriété sans droit de réclamer un remboursement.

• À la fin du terme, si le propriétaire veut que le locataire quitte la propriété, le propriétaire devra fournir un avis écrit au moins 3 mois avant l'expiration du terme. Sinon, le contrat est automatiquement renouvelé pour une autre durée de trois ans ou plus si convenu sur le contrat.

• Les locataires ne peuvent pas sous-louer la propriété ou céder les droits du contrat à un tiers. L'exception concerne le transfert d'une entreprise en exploitation. Il existe une procédure spéciale dite d'Achat d'Etablissements Commerciaux et Industriels régie par l'article 478 du Code de Commerce. Les propriétaires doivent respecter le changement dans ce cas.

• Le propriétaire est en droit de demander un dépôt de garantie remboursable au locataire afin de couvrir d'éventuels dommages ou factures impayées. Lors de la location de maisons, ce dépôt équivaut à 1 mois de loyer, tandis que les locations commerciales n'ont pas de limites.

• Le propriétaire a le droit d'effectuer une inspection externe/interne de la propriété une fois par mois.

• Le locataire ne peut pas modifier l'utilisation initialement convenue de la propriété. Cela signifie qu'une maison ne peut pas être transformée en restaurant et qu'un restaurant ne peut pas être transformé en boîte de nuit, sans autre autorisation. Cependant, sur les locations de maison, installer un petit bureau professionnel pour fournir des services, ou démarrer une petite entreprise artisanale ou domestique sans déranger les autres n'enfreint pas cette règle.

• Le locataire peut légalement payer le loyer jusqu'à 7 jours après la date de paiement convenue. Cela signifie que si la date de paiement est le premier jour de chaque mois, le locataire peut toujours payer légalement à tout moment avant le huitième jour de chaque mois. Dans le cas où le locataire effectue des paiements en retard, ce qui signifie au dela du 8ene jour, et une telle situation n'est pas corrigée immédiatement par le propriétaire, cela ouvre le droit au locataire de continuer à payer en retard.

• Lorsqu'une propriété est louée pour être utilisée comme maison, le prix de location est automatiquement ajusté de quinze pour cent chaque année si le contrat est conclu en colons. Cependant, un amendement introduit en 2016 a considérablement réduit ce pourcentage, créant une formule très compliquée pour calculer l'augmentation annuelle sur la base des indices d'inflation publiés mensuellement par le ministère du Logement. Si le prix de la location est en dollars américains ou toute autre devise étrangère, aucune augmentation annuelle ne s'applique.

• Lorsqu'une propriété est louée à des fins commerciales ou industrielles, il n'y a pas de limite à l'augmentation annuelle, que le prix du loyer soit en colons ou en devises étrangères.

• Il est très important de noter qu'en cas de location à des fins commerciales/industrielles, le contrat paie une Taxe Fiscale ou Timbre Fiscal. La méthode de calcul est la suivante : la mensualité initiale est multipliée pour tous les mois de la durée convenue. Le résultat est calculé sur la base de 0,5 %. Ainsi, un contrat avec un paiement de loyer de 1 000 $ à 3 ans, paie environ 180 $ US sur la taxe fiscale, payable au moment de la signature du contrat. Si cela n'est pas fait, et qu'une procédure d'expulsion est déposée en présentant ce contrat comme preuve, le tribunal pourrait imposer une amende équivalente à 10 fois le montant dû, soit 1 800 $ US.

En ce qui concerne les lieux à louer comme habitations, la loi crée également une différence entre ce qui est considéré comme des habitations normales ou des habitations d'intérêt social. Ces derniers sont ceux d'une valeur allant jusqu'à 58,6 millions de colons -environ 98 000 dollars américains-. Fondamentalement, pour les locataires qui louent une maison d'intérêt social, si le propriétaire doit entamer une procédure d'expulsion faute de paiement, le locataire peut arrêter l'expulsion en payant tous les loyers et frais juridiques en retard au propriétaire.

Lors de la location de condos, il est nécessaire de prendre en considération que le locataire doit reconnaître qu'il a lu et respectera les règlements internes ainsi que les autres dispositions contenues dans la Loi sur la copropriété. Lorsque les réunions de l'association des propriétaires ont lieu, le locataire a le droit de participer et de faire des suggestions mais n'est pas autorisé à voter. Seuls les propriétaires peuvent voter légalement.

Certaines situations particulières sont également régies par cette loi. Si un propriétaire décide de construire un maximum de deux maisons ou locaux commerciaux sur le même terrain où se trouve sa maison, et que ces lieux ont une entrée commune avec la maison du propriétaire, le propriétaire a le droit de résilier le contrat à tout moment en prévoyant 1 mois avis de quitter la propriété. Passé ce délai, si le locataire hésite à quitter les lieux, le propriétaire a le droit de demander une expulsion administrative au ministère de la Sécurité afin de faire sortir le locataire avec l'aide de la police locale.

Il faut considérer que toute procédure d'expulsion devant un tribunal peut prendre du temps. En fait, certains locataires aiment louer des logements en payant le premier mois de loyer et le dépôt de garantie, puis arrêtent de payer la location jusqu'à ce que les locataires sachent que l'ordre d'expulsion est signé. Au moment où le locataire vient de déménager. Un outil qui peut être utilisé par le propriétaire est de demander au juge d'effectuer une visite afin de faire un inventaire de tous les biens du locataire, à conserver comme garantie de paiement. Cela pourrait motiver le locataire délinquant à partir plus tôt.

Comme mentionné ci-dessus, la loi accorde une durée minimale de trois ans. Cependant, il existe deux autres exceptions :

• Contrat de fiducie. Si le bien à louer est un bien inclus dans un contrat de fiducie, la personne ayant les facultés juridiques de louer le bien sera le fiduciaire. Dans ce cas, le Syndic n'est autorisé à louer que pour une durée maximale de 1 an, alors cette durée prévaut.

• Droit d'usufruit. Un propriétaire peut légalement transférer le droit d'usufruit d'un bien au nom d'une autre personne. Il s'agit d'un type de privilège sur la propriété, ce qui signifie que le bénéficiaire de l'usufruit est celui qui a le droit de louer la propriété. Si ce droit de bénéficiaire n'obtient cet avantage que pendant moins de trois ans, cela signifie que la propriété ne peut pas être louée plus longtemps que ce qui reste.

Toutes les situations autres que la location de maisons ou de locaux commerciaux/industriels ont des réglementations différentes. Certaines situations exclues de la loi sur la location sont les suivantes :

• Hôtels, chambres d'hôtes et motels.

• Logements et locaux loués à des fins de Tourisme.

• Espaces loués pour le stationnement des véhicules.

• Logements accordés à une personne pour vivre sans payer de loyer, ou logements accordés aux employés par l'employeur.

• Fermes et propriétés louées à des fins agricoles.

Pour les propriétaires, il est important d'être prudent au moment de la location. Il est fortement recommandé d'obtenir des références ou d'effectuer des rapports de solvabilité sur les locataires, étant donné qu'un mauvais locataire peut créer de très gros problèmes et que tout processus d'expulsion peut être coûteux et prendre du temps. Les locataires doivent également comprendre leurs droits afin de ne pas subir d'abus de la part des propriétaires. Rappelez-vous, obtenez-le par écrit!